LA RESPONSABILIDAD CIVIL DEL ADMINISTRADOR Y EL SEGURO INTEGRAL DEL CONSORCIO

Un repaso sobre la figura del administrador, su rol legal dentro del consorcio y la responsabilidad profesional que asume en el ejercicio de sus funciones en particular a la hora de contratar seguros obligatorios.

El código civil y comercial de la Nación, en su artículo 2037 y siguientes, ha regulado el

Derecho Real de propiedad Horizontal como un derecho Real autónomo, derogando la ley

13.512 del año 1948.

Entre otras cosas, consagró la personalidad jurídica del Consorcio. El administrador es su

representante legal y es uno de sus órganos tal como lo establece el art 2044. El administrador representa al consorcio en su conjunto y no a los propietarios individualmente.

El administrador en su calidad de mandatario, es también un proveedor PROFESIONAL de

servicios a terceros, ergo se relaciona con el consorcio a través de una relación de consumo.

Con respecto a esta calidad de proveedor profesional, la jurisprudencia ha entendido que es responsable por sus errores en el cumplimiento de sus obligaciones, a continuación cito fragmento de un fallo de interés:

“Sobre el administrador de un consorcio pesa un especial deber de obrar con prudencia y

conocimiento, porque se trata de un profesional que ofrece sus servicios y porque lo hace en interés ajeno. Así en la relación que vincula al administrador con los propietarios el elemento psicológico de la confianza adquiere un rango predominante, ya que en uno de los contratantes se presuponen cualidades peculiares en virtud de las cuales la otra parte lo escoge.” CONSORCIO DE PROPIETARIOS EDIFICIO GÜEMES 3732 c/ RODRIGUEZ, María Luisa s/ DAÑOS Y PERJUICIOS. Si les interesa, pueden buscarlo y leer el fallo integro.

Siguiendo con esta línea de ideas, el código unificado legisla sobre las obligaciones del

administrador, que son amplias y diversas (convocar a asamblea, ejecutar las decisiones de la asamblea, entre otras).

Entre las obligaciones del administrador (art 2067 inc H), se encuentra la responsabilidad de mantener asegurado el consorcio:

“h) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya

incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir”

En su obligación como proveedor profesional de servicios, deviene de suma relevancia saber que es responsabilidad INELUDIBLE del administrador:

No solo contratar un seguro que cubra incendio y responsabilidad civil, sino también que ese seguro sea contratado con SUMAS ASEGURADAS SUFICIENTES y con COMPAÑIAS SOLVENTES, que no “desaparezcan” a la hora de un siniestro de gran magnitud.

¿Que son las cosas fundamentales que hay que tener en cuenta para no cometer mala praxis a la hora de contratar seguros integrales?

1- La súper intendencia de seguros de la nación emite informes anuales sobre los estados

financieros de las compañías, llamados entre los productores “indicadores”. A

nosotros nos sirven para saber con que compañías trabajar, y cuales no.

2- Las sumas aseguradas de ascensores son reguladas por el CGBA, se actualizan en

marzo y septiembre de cada año, en función de la cantidad de ascensores que posea el

edificio, esto para edificios en CABA. No obstante, es una MUY buena referencia para

edificios en otras localidades.

3- Las sumas de incendio de calculan en base a los metros cuadrados del edificio. Los

estudios liquidadores en la práctica toman los metros cuadrados TOTALES. Es

importante calcular la suma en base esos metros cuadrados y el valor de

reconstrucción de metros cuadrados.

4- En este contexto inflacionario, es importante emitir pólizas de vigencia MAXIMO

semestral. Dejar de emitir hasta pólizas anuales que se regularice la situación

inflacionaria. En el caso de optar por pólizas anuales, las sumas aseguradas deberán

ser revisadas puntillosamente MAXIMO trimestralmente. como productora de seguros, es realmente ALARMANTE el nivel de infra-seguro con el que recibo la mayor parte de las pólizas integrales de consorcios, y sinceramente no creo que sea intencionalmente sino que prima un grado de desconocimiento preocupante.

Es fundamental contar con la colaboración activa y comprometida de un productor que este especializado en la rama Seguros Integrales y que opere con Compañías que respondan.